Da sapere

Una volta trovata la casa che fa per Voi, il primo passo per procedere all'acquisto è quello di formulare una proposta irrevocabile d'acquisto (scritta) al venditore, accompagnata da un acconto.

Proposta d'acquisto

In questa fase verrà manifestata l'intenzione di acquistare l'immobile scelto, proponendo delle condizioni. Presentata la proposta non ci resta che attendere l'accettazione scritta da parte del venditore, che solo in quel momento potrà incassare l'assegno lasciato in acconto per la proposta, che diventerà al momento dell'incasso caparra confirmatoria. Nel caso non venisse accettata la proposta verrà restituito l'assegno.

Caparra

E' una somma in denaro versata dall'acquirente al venditore, indica l'impegno all'acquisto da parte dell'acquirente e l'impegno a vendere da parte del venditore.

Ne esistono 2 tipi: confirmatoria e penitenziale.

Caparra confirmatoria

E' un acconto sul prezzo di acquisto, versato dall'acquirente al venditore, si versa alla firma del compromesso ed impegna entrambe le parti alla conclusione della vendita.

Nel caso in cui l'acquirente non mantenga l'impegno sull'acquisto, perderà la caparra, al contrario il venditore che si ritira dalla vendita dovrà versare il doppio della caparra all'acquirente.

In entrambi i casi, o il venditore o l'acquirente, che hanno rispettato i patti possono ricorrere al tribunale per far si che venga rispettato l'accordo; si può inoltre chiedere un risarcimento per danno subito, ad esempio nel caso in cui: il venditore si sia impegnato in un altro acquisto, restando scoperto dell'importo della propria vendita.

Caparra penitenziale

Consiste in una somma concordata nel caso in cui una delle 2 parti dovesse venire meno all'accordo. Il venditore si impegna a versare il doppio della caparra in caso venga meno all'accordo, mentre l'acquirente perde l'intero importo della caparra versata. Questa modalità di caparra esclude la possibilità di ricorrere al tribunale, per risarcimento danni o vendita obbligata dell'immobile.

Compromesso o Preliminare di compravendita

Nel momento in cui il venditore accetta le condizioni della proposta d'acquisto, verrà fissato un appuntamento per la stesura del compromesso.

Questo contratto che si redige stabilisce tutte le condizioni per il futuro contratto di vendita.

Vengono indicate: le generalità di chi vende e di chi compra, il costo, la descrizione dell'immobile, la modalità di pagamento e si stabilisce la data del rogito. Al compromesso l'acquirente versa un'ulteriore caparra (di solito confirmatoria), di circa il 20% del prezzo totale.

Rogito

Strumento legale per trasferire il titolo di proprietà di un bene immobile dal venditore all'acquirente. E' un atto pubblico in forma scritta redatto da un Notaio (scelto dall'acquirente). E' compito del Notaio verificare prima del rogito: la legittima proprietà del bene e l'esistenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli ed ogni altro vincolo che possa pregiudicare la vendita del bene.

Solitamente il rogito è preceduto dal compromesso, ma in caso di accordo tra le parti potrebbe essere l'unico atto per la vendita dell'immobile.

Il rogito riporta tutti gli accordi sottoscritti sul compromesso, con delle integrazioni, quali:

  • Dati anagrafici del venditore;
  • Dati anagrafici dell'acquirente;
  • Dati relativi alla provenienza del bene in capo al venditore;
  • Dati riguardanti la situazione catastale dell'immobile;
  • Descrizione dell'immobile e delle eventuali pertinenze;
  • Indicazione dei confini con altri immobili;
  • Indicazione del prezzo;
  • Accordi sulle modalità e i tempi del pagamento, se il saldo dovesse perfezionarsi in un momento successivo al rogito;
  • Accordi circa la consegna dell'immobile e il subentro negli oneri attivi e passivi, nel caso in cui non siano contestuali al rogito.

Il Notaio consegna ad entrambe le parti copia dell'atto che sta per essere stipulato, e ne dà lettura integrale prima della firma. Nel caso in cui, ci siano dubbi è molto importate interrompere la lettura e chiedere chiarimenti. Alla conclusione della lettura si procede alla firma degli atti e, salvo diversi accordi, al saldo dell'importo concordato. L'atto di compravendita può essere redatto dal compratore e dal venditore in forma di scrittura privata, e coinvolgere il Notaio solo per l'autenticazione delle firme, ma non per verificare il contenuto del rogito stesso, soluzione vivamente sconsigliata data la complessità delle leggi in materia.

Il Notaio provvede a rendere pubblico il rogito, nei confronti di terzi, tramite registrazione presso l'ufficio delle Entrate e trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Il venditore, in ottemperanza alla legge antiterrorismo del 1978, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile all'acquirente deve effettuare la comunicazione alla Questura (o al Comune, ove la Questura non abbia sede) con appositi moduli, solitamente forniti dal Notaio.