Ovviamente oltre a rientrare nel Budget, calcolando quello personale più il capitale che la banca sarà disposta a finanziarti (tenendo sempre ben chiari tutti i punti spiegati precedentemente nell’articolo: Come stabilisco il mio budget per acquistare un immobile?),  quando arriverà il momento di scegliere la tua casa, per capire se  sarà quella giusta, dovrai tenere conto anche di altre caratteristiche da valutare in fase di acquisto.

Ogni volta che visiterai una casa, prova ad immaginare la tua vita e quella dei tuoi cari li dentro!

Se credi che è la casa della vita, ti consiglio di acquistarne una nuova, se invece vorresti investire per poi rivendere dopo qualche anno, allora punta su qualcosa da restaurare, in modo che una volta ristrutturata casa, al momento che vorrai rivenderla ti salirà di valore.

Alcuni immobili hanno costi aggiuntivi di mantenimento, ad esempio l’area esterna ed il giardino. Se non hai molto tempo a disposizione per mantenere un giardino grande, potresti ritrovarti a passare i week-end a sistemare l’esterno della tua casa, a meno ché non disponi di fondi per un giardiniere da chiamare periodicamente. Quindi se non hai modo per entrambe le soluzioni, allora inizia con il visitare case con un piccolo giardino o senza, perché la tua nuova casa dovrà migliorare il tuo stile di vita e non  peggiorarlo, per questo rivolgiti  ad una agenzia immobiliare per aiutarti nella selezione( leggi anche Perché affidarsi a un\'agenzia?)

Sempre per rimanere conforme al tuo stile di vita, e non sbagliare quindi nella scelta della tua casa, dovrai osservare anche il vicinato e se l’immobile è collocato in un contesto tranquillo, isolato o nel centro della città, facendo riferimento alle tue esigenze ed abitudini, come ad esempio quante volte a settimana vai al supermercato, quante volte prendi i mezzi pubblici, quanto sei distante dal posto di lavoro ed altre cose che fai quotidianamente, perché è facile innamorarsi di una casa sottovalutando, se per te ha degli svantaggi per il tuo stile di vita.

Buona ricerca!

Io non so se darti una buona o cattiva notizia, nel risponderti che non ci sono più molte scelte di tipologie di mutui ipotecari, perché purtroppo oggi siamo in un periodo in cui le banche non concedono più molto facilmente un mutuo, a differenza di anni fa dove concedevano prestiti più facilmente ed anche di più tipologie, fiduciose anche dal fatto che vi era il boom immobiliare, che oggi purtroppo ha subito un crollo dall’America sino a noi.

Questo ha comportato che gli istituti di credito hanno iniziato a standardizzare le offerte dei  mutui ipotecari, adottando una serie di misure restrittive.

È una buona notizia perché non sarai più fortemente indeciso sulla scelta della tipologia di mutuo, che comunque era complicata e si poteva sbagliare, ma anche una cattiva notizia in quanto ottenere il prestito è diventato più difficile, infatti se hai altri prestiti in atto, o sei segnalato nella centrale rischi, le banche potrebbero non concederti il mutuo.

Le opzioni di scelta di mutuo che ti offriranno le banche oggi, saranno esclusivamente di due tipologie: Il mutuo a tasso fisso, e il muto a tasso variabile. Raramente viene proposto il muto a tasso Ibrido.

Per quanto riguarda il mutuo a tasso fisso, è una tipologia che lascerà il tasso di interesse sempre uguale, per tutta la durata del prestito nel corso degli anni. Quindi, dato che il tasso di interesse è un elemento che potrebbe cambiare nel corso degli anni, con questa tipologia di mutuo tu saprai sempre la somma che pagherai fissa per tutti gli anni, senza avere sorprese per tutta la durata del prestito.

Al contrario, il mutuo a tasso variabile, è una tipologia che invece varierà il tasso di interesse durante il periodo del prestito, quindi avrai anche delle rate variate nel corso degli anni, non sapendo di quanto e quando.  Il cambiamento potrà essere in alto o in basso a seconda dell’andamento del mercato, quindi potrebbe capitarti di avere rate più basse ma anche più alte nel corso del tempo. Nelle fasi iniziali del mutuo  la rata sarà sempre più bassa, perché il muto a tasso variabile, in queste fasi iniziali, ha un tasso di interesse minore rispetto a quello fisso,  ma con il corso degli anni potrebbe salire. Quindi sicuramente risparmierai denaro i primi anni,  ma quando il tasso di interesse inizierà ad aumentare, saliranno anche le tue rate fino anche a superare quelle del mutuo a tasso fisso.

Infine il mutuo a tasso ibrido, è una tipologia dove il prestito viene conteggiato in maniera variabile, ma stabilendo un tetto massimo dove il tasso di interesse non può spingersi oltre.

Il consiglio che posso darti sulla scelta della tipologia di mutuo, è ad esempio pensare sulla casa che devi acquistare. Se pensi che è la casa della vita, allora forse è meglio un mutuo a tasso fisso, perché anche se pagherai tanto da subito, almeno non avrai sorprese per la durata di tutto il prestito. Mentre se credi che l’acquisto della casa sia solo un investimento, perché dopo qualche anno vuoi cambiarla per svariati motivi, allora penso che vada bene un mutuo a tasso variabile, in modo da pagare di meno nei primi anni che la vivrai.

Dopo aver letto i due articoli precendenti Come acquistare la mia prima casa, senza timore di poter sbagliare? e Come stabilisco il mio budget per acquistare un immobile?, ti consiglio prima di mettere troppa fiducia nei confronti dell’impiegato che ti aprirà la pratica per l’approvazione del mutuo, di trovare da solo le risposte ad alcune domande, quali quanto puoi dedicare per l’acquisto dell’immobile ed analizzare te stesso sulle tue capacità economiche, perché non sarà la banca a darti questi risposte, dato che non è loro responsabilità.

Gli istituti di credito potranno dirti solamente se avrai i requisiti per poter richiedere il prestito, quanto sarà l’importo che saranno disposti a concederti, a quanto ammontano i costi di estinzione e il tasso di interesse.

Quindi tu da solo, prima di rivolgerti alle banche, è bene che trovi prima la tua “soglia di tranquillità” per pagare le tue future rate, analizzando bene le tue spese mensili, verificando perfettamente la rimanenza di quanto potresti concedere per pagarti il prestito. 

Infatti, prima di scegliere la casa che ti piace, molto importante è la pre-approvazione del mutuo, in quanto consiste nello studiare la tua situazione finanziaria per individuare l’importo che potrai richiedere, in modo di restringere anche la ricerca dell’immobile e farti stare tranquillo sul saldo delle rate mensili evitando di trovarti in scomode situazioni.

Come stabilisco il mio budget per acquistare un immobile?

Prima di tutto ti consiglio di vedere se possiedi dei risparmi da utilizzare per l’acquisto dell’immobile, oppure se ogni mese, puoi destinare una somma da mettere da parte per quest’ultimo, in modo da poter avere maggiori possibilità per ottenere un mutuo, visto che l’importo dello stesso quindi risulterà più basso.

L’acconto è il fattore più importante, perché a seconda del mutuo scelto, può variare di molto. Quindi la prima cosa che dovrai fare , è cercare tra i vari mutui quello che richiede un acconto che potrai versare.

Consiglio il fatto di fare la richiesta del mutuo partendo con una somma di denaro risparmiata, perché molte banche non hanno dato la concessione del mutuo, solo perché il richiedente non aveva abbastanza denaro da versare come anticipo.

In parallelo con la richiesta del mutuo, probabilmente ci sarà l’intervento di un familiare a garanzia del mutuo stesso, e  le spese notarili che avranno un costo in base all’importo da ipotecare.

Alcuni istituti di credito vorranno assicurarsi che ci sia abbastanza denaro sul tuo conto corrente, per poter pagare tranquillamente almeno le prime due rate del mutuo. Per questo ti consiglio di versare o trasferire i tuoi risparmi sul conto corrente che ti chiederanno per la pratica del mutuo.

Molte persone, che come te, sono alle prese dell’acquisto dell’immobile si concentrano solo sulla richiesta del prestito, tralasciando il fatto che alcuni risparmi serviranno sicuramente anche per arredare la casa, quindi agli acquisti dei mobili, oppure alle spese per il trasloco in caso esista già un arredamento, e rischiare di trovarsi quindi in situazioni un po’ scomode.

Per concludere la pianificazione dei costi iniziali per l’acquisto della tua casa, ti consiglio con tutti questi dati elencati sopra, di decidere un limite massimo per pagare la tua rata mensile di mutuo,  perché capita purtroppo che alcune persone richiedono una rata mensile al di sopra delle loro possibilità per accelerare i tempi per far durare meno anni il mutuo, dando troppa fiducia al fatto di riuscire a pagare la rata senza problemi. Quindi ti consiglio di essere molto scrupoloso a scegliere la tua rata di mutuo e di non superarla, facendo riferimento ai consigli che ti ho elencato precedetemente. (leggi anche L’approvazione del mutuo ipotecario.)

Come acquistare la mia prima casa, senza timore di poter sbagliare?

Questa è la primissima domanda che ci facciamo nel momento in cui vogliamo acquistare la nostra prima casa, e non abbiamo idea da dove iniziare.

É Naurale! Agli inizi quando una persona tenta di acquistare la sua prima casa è spesso confusa, e per questo ti elenchiamo alcuni punti che andremo a specificare meglio nei prossimi blog.

Prima di tutto, consigliamo di stabilire il budget per l'acquisto dell'immobile, (leggi anche Come stabilisco il mio budget per acquistare un immobile?) decidere il mutuo che fa per te, (Help…!!! Tasso fisso o variabile? Quale sarà il tipo di mutuo più adatto a me?) in modo da ottenere una pre-approvazione (L’approvazione del mutuo ipotecario.). Trovare un'agenzia immobiliare (leggi anche Perché affidarsi a un\'agenzia?) in modo che potrà indirizzarti sulla casa che rispecchia le tue esigenze, aiutandoti anche per l'offerta di acquisto, e quindi ispezionarla con l'agente immobiliare in modo accurato, prima di negoziare con il venditore ed ottenere finalmente le tue chiavi!

Come puoi vedere i passaggi sono stati descritti in modoto di avere una consecutività logica. Molta gente tende a saltare qualche passo, e questo può portare ad avere problemi sui step successivi. Per questo ti consigliamo di tenere in considerazione tutti i passaggi e vedrai che tutto ti risulterà più facile.

 

 

Cos'è la bioedilizia? è una domanda che ci sentiamo fare molto spesso. Ogni volta che proponiamo un immobile in bioedilizia otteniamo una vasta scala di reazioni, tra queste c'è anche a volte la diffidenza. Eppure la bioedilizia prende sempre più piede sul mercato, per vari motivi. Anzitutto permette di abbattere i costi grazie alla velocità di edificazione, è antisismica e utilizza modalità costruttive e materiali finalizzati all'ottenimento della classe energetica A+.

Le strutture in bioedilizia sono realizzate in legno lamellare a incrocio e acciaio; un'altra soluzione è quella che prevede l'utilizzo del legnobloc: mattoni di legno truciolato pressato e vuoto all'interno, armati con acciaio e calcestruzzo per rendere l'edificio stabile e flessibile. Le case sono in ogni caso antisismiche ed ecologiche. Tutto il legno usato in bioedilizia è, ovviamente, ignifugo. Il legno è già di per sé un ottimo isolante e permette di risparmiare tantissimo dal punto di vista termico. Viene fatto inoltre un doppio cappotto - interno ed esterno - allo scopo di massimizzare il risparmio termoenergetico, la parete viene poi intonacata con materiali ecologici e viene aggiunto un materiale fungicida naturale ad alta traspirabilità, che permette di prevenire la formazione di muffe e condense. Il tetto generalmente è ventilato, anche questo finalizzato al risparmio termico; la caldaia a condensazione permette il riutilizzo della condensa prodotta dall'attività della stessa caldaia, un altro punto a favore del risparmio energetico. Di solito gli immobili vengono consegnati con i pannelli solari montati e la predisposizione per il fotovoltaico.

Insomma, la bioedilizia risulta essere il metodo costruttivo del futuro, quindi converrebbe vincere la diffidenza e recarsi su un cantiere, per rendersi davvero conto quanto convenga almeno prendere in considerazione l'idea di una casa ecologica. 

Quando si parla di tasse, imposte e agevolazioni bisogna sempre discernere tra la prima e la seconda casa, poiché ovviamente, ad esempio, soltanto i proprietari di una prima casa possono ritenersi sollevati dal pagamento di IMU e TASI. Attenzione però: si è esenti dal pagamento se si tratta di una prima casa e anche abitazione principale, se invece non si vive nell'immobile di residenza occorrerà pagare. Inoltre se si tratta di un immobile di lusso, dunque accatastato come A/1, A/8 o A/9 si pagano le tasse. L'OCSE recentemente ha redarguito l'Italia, raccomandando una più equa redistribuizione delle tasse reintroducendo le imposte anche per le prime case, ma tenendo conto del reddito e in ogni caso esentando coloro che presentano un reddito basso. Il pagamento di TASI e IMU non spetta inoltre a chi ha diritto di usufrutto, al coniuge non assegnatario dell'immobile (paga chi gode del diritto di abitazione). Per gli immobili in affitto invece si ripartisce la TASI tra il proprietario e il locatario, il quale verserà al comune dal 10 al 30% e la percentuale restante spetterà al proprietario.

Per quanto riguarda le spese per l'acquisto della casa, devono essere calcolate le seguenti voci: l'imposta di registro (9% del valore catastale), imposta catastale, imposta ipotecaria, eventuale IVA, oltre ovviamente al compenso in caso ci si sia avvalsi di varie figure mediatrici e il compenso del notaio per la stipula dell'atto.

Le agevolazioni sono presenti soprattutto quando si parla di prima casa, ad esempio l'imposta di registro scenderà dal 9% al 2% del valore catastale. Per usufruire delle agevolazioni bisogna essere residenti nel comune in cui si acquista e non possedere nessun immobile sul suolo nazionale. Ovviamente non si potrà usufruire del bonus nel caso in cui si stia parlando di immobili di lusso. 

Capita spesso di parlare con persone poco propense ad affidare il loro immobile a un'agenzia. Risulta poco chiaro il motivo per il quale dovrebbero avvalersi di un mediatore, di conseguenza pagare la provvigione. Questo articolo vuole essere un piccolo compendio estremamente sintetico di alcune delle ragioni per cui conviene rivolgersi a un'agenzia per la vendita di un immobile. 

Convinzione diffusa è quella che vendere una casa sia pratica relativamente semplice: un annuncio, un cartello e va tutto da sé. La realtà è ben diversa: in alcuni articoli precedenti abbiamo parlato dell'importanza di una valutazione obiettiva (How to... vendere la casa! Step I e How to... vendere la casa! Step II), che tiene conto di tanti parametri e per la quale bisogna avere una profonda conoscienza del territorio e del settore. La valutazione è tuttavia solo il primo di una lunga serie di passi, spesso condotti sul filo di lana, per arrivare poi alla conclusione dell'affare.

L'agenzia anzitutto ha molti canali di contatto tra l'immobile che ha in gestione e i potenziali acquirenti: crea infatti una rete di professionisti che collaborano tra loro e che a loro volta entrano in relazione con persone che cercano casa; investe economicamente sugli immobili, questi ultimi hanno una visibilità maggiore rispetto alla casa di un privato: vetrine, bacheche sparse sul territorio, striscioni, cartelli, annunci cartacei, volantini, giornalini, inserzioni, riviste, oltre ovviamente alla miriadi di portali e Social Network, sono solo alcuni esempi di pubblicizzazione. Un ulteriore contatto tra la soluzione immobiliare e un potenziale acquirente è rappresentata dalle richieste, pervenute direttamente all'agenzia oppure alle agenzie del territorio tramite i portali, ciò fa sì che l'agenzia abbia sempre un sostanzioso portafoglio di richieste di tutti i generi. Ogni volta che entra un immobile l'agenzia provvederà a vagliare le suddette richieste e non solo, richiamerà le persone che nel breve e medio periodo hanno visto soluzioni simili per proporre loro il nuovo immobile.

Un altro motivo valido per rivolgersi a un'agenzia è il fatto che spesso, a un certo punto della trattativa, occorreranno tutti i documenti e spesso accade che questi siano errati, incompleti o mancanti: comincia allora una trafila tra i vari comuni, catasti e geometri, trafila che richiede competenza, tempo e energie. L'agenzia può ovviamente investire questo tempo, ha le competenze, i contatti e le risorse per far sì che si arrivi all'atto con tutte le carte in regola, e questo ci collega a un'altra ragione per la quale conviene rivolgersi a un'agenzia: si è tutti più tutelati. Il mediatore infatti lavora alacremente per la soddisfazione di tutte le parti. L'affare può dirsi concluso quando, e solo se, tutte le parti sono soddisfatte. E' una questione di etica professionale, e l'etica professionale è l'unica cosa che, a lungo andare, fa acquisire serietà e professionalità a un'agenzia, l'unica cosa che permette ai clienti di arrivare, tornare e potersi affidare tranquillamente all'agenzia, trovare dunque in essa un punto di riferimento importante.

Nell'altro articolo (How to... acquistare una casa! Step I) si era parlato più che altro di quella fase di orientamento e preparazione alla ricerca vera e propria, la quale potrà cominciare per ovvi motivi solo nel momento in cui si potrà avere un'idea precisa sul budget che si ha a disposizione. Nel momento in cui si cominciano a vedere le case si deve avere bene chiaro ciò di cui si ha bisogno, nei limiti che pone il budget stesso. Ciò che di importante può fare un'agenzia immobiliare in questa fase è fornirvi una panoramica di soluzioni, potrà consigliare per esempio alcune zone rispetto ad altre, in quanto conosce bene le differenze anche importanti di prezzo nel giro di pochi chilometri. Quando poi trovate la casa che fa per voi di solito si procede con la presa in visione anzitutto della planimetria catastale, successivamente del resto della documentazione. A questo punto viene avanzata una proposta d'acquisto, contestualmente sarà lasciata una caparra confirmatoria a garanzia dell'impegno ad acquistare, che verrà restituita nel caso in cui il venditore rifiuti la proposta. Quest'ultima può essere vincolata a varie condizioni (ad esempio all'ottenimento del mutuo). Se la proposta va a buon fine si procede col compromesso, che precede l'atto. Informazioni più approfondite si trovano nella sezione da sapere.

Una volta fatta la valutazione (se avete perso il primo step ecco il link ---> How to... vendere la casa! Step 1) si mette la casa in pubblicità. La valutazione deve essere obiettiva e precisa, diciamo "scientifica", perché un immobile con un prezzo fuori mercato non lo prende in considerazione nessuno. Chi cerca sa più o meno il rapporto tra prezzo e zona! Il problema è che spesso i proprietari tendono a sopravvalutare un pochino l'immobile per una questione anche emotiva, per questo consigliamo di rivolgersi alle agenzie almeno per la valutazione.

Fatta questa dovuta premessa, passiamo allo step successivo: è chiaro che più canali utilizziamo per pubblicizzare la casa e maggiori saranno le possibilità di venderlo. Ciò che occorre oltre a un, ripeto, prezzo reale, è un annuncio serio e fatto bene.Per ogni approfondimento, in ogni caso, vi invito ad aspettare qualche settimana, quando uscirà l'articolo "Come fare un buon annuncio".

Bisognerebbe a questo punto accertarsi di essere in possesso di tutta la documentazione necessaria alla compravendita per essere sicuri di essere in regola dal punto di vista tecnico-urbanistico (non è scontato!): anche qui può aiutarvi l'agenzia col supporto dei tecnici, i quali raccoglieranno tutte le carte necessarie a non farvi avere possibili brutte sorprese al momento del rogito e ad affrontare eventuali problemi di difformità o simili. Fatto questo, si comincia con gli appuntamenti. 

Quando qualcuno è interessato all'immobile solitamente fa una proposta scritta di acquisto, lascia dunque una caparra confirmatoria. Se la proposta è accettata si procede col preliminare e successivamente con l'atto, altrimenti può essere fatta una controproposta dal venditore, per questi approfondimenti vi invitiamo a visitare la sezione "Da sapere" (qui ---> da sapere).